17/07/2017 – permis de construire modificatif : archi or not archi ?

Par | Urbanisme, Actualité

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, dite loi LCAP, complétée par le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, modifie les hypothèses de recours à un architecte.

Dès lors que la surface de plancher dépasse 150 m² (art. R.431-2 c. urbanisme, pour ce qui est des personnes physiques qui déclarent construire pour elles-mêmes des constructions autres qu’agricoles), le pétitionnaire doit recourir à un architecte pour l’établissement du projet architectural.

Cette exigence recouvre plusieurs réalités.

 

Premièrement, une demande de permis de construire initial portant sur un projet de construction nouvelle de plus de 150 m² – et non plus de 170 m² – de surface de plancher est soumise à l’intervention d’un architecte

 

Qu’en est-il des permis obtenus avant le 1er mars 2017 et développant une surface de plancher comprise entre 150 et 170 m² ?

Si les autorisations en cause sont exécutées et qu’elles ne peuvent plus faire l’objet de permis modificatifs, le pétitionnaire devra alors déposer une déclaration préalable ou un nouveau permis qui nécessiteront ou non, selon les hypothèses précisées ici, l’intervention d’un architecte.

Dans le cas contraire, en l’absence de dispositions législatives transitoires ou d’instruction du ministère, on peut proposer que deux situations soient distinguées :

Le permis de construire modificatif emportant création d’une surface de plancher complémentaire devrait se voir appliquer le régime mentionné plus haut : la surface globale étant supérieure au nouveau seuil, le recours obligatoire à l’architecte devrait s’imposer – même si l’on peut s’interroger sur la portée de la mission de l’architecte au regard du projet antérieurement autorisé ou même à l’égard d’une modification mineure du permis.

Ce raisonnement ne peut être mécaniquement transposé au cas des permis de construire modificatifs qui n’emportent pas de création de surface de plancher supplémentaire, dès lors que le critère de déclenchement du recours obligatoire à l’architecte est bien de nature quantitative et non pas qualitative : elle dépend non pas de l’impact architectural de la modification, mais uniquement d’un seuil de surface de plancher. Sauf précision contraire du législateur ou du ministère et sous réserve de l’analyse qu’en feront les juridictions administratives, nous ne voyons pas de raison d’étendre à cette hypothèse le recours obligatoire à un architecte.

Une clarification de cette question serait bienvenue.

 

Troisièmement, demeure le cas d’un permis de construire délivré pour des travaux sur une construction existante, créant une surface de plancher nouvelle inférieure au seuil précité, mais portant la surface de plancher cumulée (construction existante + travaux nouveaux) au-delà des 150 m².

A ce sujet, l’article R. 431-2 al. 3 du code de l’urbanisme prend soin de préciser :

« Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article. »

Dans une telle hypothèse, il convient de prendre en considération la surface de plancher globale de la construction et ne pas s’en tenir à celle issue des seuls travaux nouveaux.

Enfin, remarquons que cette disposition ne vise que le cas du permis de construire et non la déclaration préalable. Les travaux réalisés sur des constructions existantes, dispensés de permis de construire mais relevant de la formalité de la déclaration préalable en application des dispositions des articles R.421-14 et suivants échapperont donc à l’obligation du recours à un architecte, quand bien même la surface de plancher totale dépasserait le seuil de 150m².

Exception à l’exception : lorsque, dans les zones U des Communes couvertes par un PLU, une simple déclaration préalable permet la réalisation d’une surface de plancher de 20 à 40 m², le dépassement du seuil des 150m² emporte l’obligation de déposer un permis de construire dont le parti architectural sera conçu par un architecte (art. R.421-14 b° c. urbanisme).

11/05/2017 – Champ d’application du permis de construire modificatif

Par | Urbanisme, Actualité

Dans une intéressante décision du 22 mars 2017 (n°1600870), le tribunal administratif de Caen juge qu’un permis de construire modificatif ne saurait autoriser un changement de destination lorsque celui-ci traduit « des modifications d’une nature et d’une importance telles qu’elles nécessitaient le dépôt et l’instruction d’une nouvelle demande de permis de construire » ; en l’espèce, la transformation d’un bâtiment à usage d’habitat, autorisé par le PCI, en bâtiment à usage commercial, relève non pas d’un PCM mais d’une nouvelle demande.

11/05/2017 – Formations permis d’aménager à Lyon et Strasbourg

Par | Cabinet, Actualité

Christophe AGOSTINI assurera, en compagnie d’urbanistes, deux formations sur le permis d’aménager, au bénéfice d’architectes, à Strasbourg le 1er juin 2017 et le 19 juin à Lyon. Les architectes désireux de se saisir de l’opportunité créée par la loi CAP doivent se familiariser avec la technique du lotissement, et plus généralement, avec la boîte à outils du droit de l’urbanisme partenarial : OAP, déclarations de projet, PUP et TA à taux majorés, etc.

11/05/2017 – Pas d’extension des parties urbanisées des communes en RNU

Par | Urbanisme

De manière fort opportune en cette période de retour au RNU du fait de la caducité de nombreux POS, le Conseil d’Etat vient préciser sa jurisprudence sur le champ d’application de la règle de la constructibilité limitée, en prohibant en principe l’extension des zones urbanisées (Conseil d’État, 29 mars 2017, Saint-Bauzille-de-Putois, n° 93730) :

« 2. Considérant que l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme alors en vigueur, dont les dispositions ont été reprises aux articles L. 111-3 et L. 111-4, interdit en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées  » en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune « , c’est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions ; qu’il en résulte qu’en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l’article L. 111-1-2, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune ; »

Le Conseil d’Etat prend toutefois le soin de préciser :

« 3. Considérant que la cour a pu se fonder sur la proximité immédiate du projet avec des constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que sur la vocation de la zone pour déterminer si le terrain d’assiette du projet se trouve à l’intérieur des parties urbanisées de la commune pour l’application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ; que toutefois, en ne recherchant pas si la réalisation du projet de lotissement soumis à autorisation avait pour effet d’étendre le périmètre de la partie urbanisée de la commune, compte tenu en particulier du nombre et de la densité des constructions projetées, la cour a commis une erreur de droit ; »

 

Ainsi, le principe de constructibilité, hors exceptions visées à l’article L.111-4, 1) interdit l’extension des zones déjà urbanisées vers leur périphérie, 2) mais ne prohibe pas des constructions en bordure de ces zones, suffisamment modestes pour qu’elles s’intègrent au compartiment déjà urbanisé – pas plus qu’il n’interdit, naturellement, l’urbanisation des dents creuses au sein des zones urbanisées.

30/12/2016 – Concept Avocats recrute

Par | Cabinet

Arthur DELAUNAY, diplômé de la faculté de droit de CAEN, rejoint le cabinet CONCEPT AVOCATS en qualité d’avocat stagiaire à compter du 2 janvier 2017 pour une période de six mois et renforce ainsi l’équipe de publiciste du cabinet.

5/5/2016 – Gens du voyage et Convention des droits de l’enfant

Par | Urbanisme, Actualité

La Cour d’appel de Versailles confirme l’interprétation stricte des dispositions de conventions internationales appliquées aux décisions prises par les autorités compétentes en matière d’urbanisme à l’égard des gens du voyage (CAA Versailles, 18 février 2016, n°14VE02095) – en l’occurrence, s’agissant des conditions d’application de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme, lequel autorise le maire de s’opposer au raccordement définitif aux réseaux publics de distribution de fluides sur le fondement des dispositions du règlement du PLU lorsque sont irrégulièrement édifiées ou stationnées des constructions ou caravanes. La Cour analyse la demande de raccordement d’une famille ayant fixé sa résidence habituelle sur un terrain leur appartenant comme une demande de raccordement définitif, valide la décision du maire de s’opposer à ce raccordement, considérant notamment qu’aucune atteinte à l’intérêt supérieur des enfants ne pouvait être retenue sur le fondement de l’article 3-1 de la convention internationale relative aux droits de l’enfant.