La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement introduit un nouvel article L.152-6-7 dans le code de l’urbanisme, sous la section consacrée aux dérogations au plan local d’urbanisme, et dont l’entrée en vigueur est reportée au 26 mai 2026 :
« Dans le périmètre d’une zone d’activité économique définie à l’article L. 318-8-1 [autrement dit les zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire mentionnées au CGCT au titre des actions de développement économique des intercommunalités] l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, par décision motivée, autoriser un projet de réalisation de logements ou d’équipements publics en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu.
L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales au regard des enjeux d’intégration paysagère et architecturale du projet, de l’insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins, notamment du fait d’une incompatibilité avec des activités industrielles, ainsi que, pour les logements, de l’absence de services publics à proximité.
Par la même décision, l’autorité compétente peut, en tenant compte de la nature du projet, de la zone d’implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant et de la contribution à la transformation de la zone concernée, déroger aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement.
Les logements ainsi créés peuvent être soumis à une obligation d’usage en tant que résidence principale, en application de l’article L. 151-14-1. »
Cette disposition est ainsi justifiée (rapport du ministre à l’AN) :
« Une nouvelle dérogation
L’impossibilité de pouvoir transformer des locaux commerciaux en logements, en raison du règlement du PLU, a notamment pu être relayée par des lauréats du « Plan de transformation des zones commerciales », alors que le recyclage des friches commerciales est un enjeu majeur pour la construction de nouveaux logements dans le respect d’un principe de sobriété foncière. Des évolutions réglementaires ont, à cet égard, été annoncées par le Gouvernement.
L’article 2 de la proposition de loi crée ainsi une nouvelle dérogation dans les zones d’activité économique (zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire), en rendant possible la délivrance d’une autorisation d’urbanisme permettant la réalisation de logements lorsque le règlement du plan local d’urbanisme l’interdit, dans la même logique que celle poursuivie par l’article 1 de la proposition de loi n° 2003 visant à faciliter la transformation de bureaux en logements de Romain Daubié. ([12])
Le projet est soumis à l’accord de l’autorité compétente en matière de document d’urbanisme qui couvre le site considéré, ce qui permettra de s’assurer de la viabilité du projet, notamment au regard des investissements requis pour développer les équipements publics nécessaires pour la population. Selon le groupe CDC Habitat, ce dispositif pourrait être intéressant pour développer des projets mixtes mêlant habitat, locaux d’activité et équipements publics dans des zones « UE » souvent destinées à des activités économiques ou à des équipements publics à proximité de zones plus résidentielles.
Une telle dérogation permet de faire l’économie d’un délai pouvant atteindre entre 9 et 36 mois (selon le mode d’évolution du PLU). »
Ainsi, dans le périmètre des zones d’activité économique de compétence communautaire, le maire (ou l’autorité compétente avec l’accord du maire (art. L.152-6-10) peut – sans accord en première analyse de l’autorité compétente en matière de ZAE – par décision motivée – fonction de la nature du projet, de la zone d’implantation, de son intégration et de sa contribution à la transformation de la zone :
- autoriser un projet de logement (avec le cas échéant servitude de résidence principale) ou d’équipements publics en dérogeant aux règles de destination d’emprise, de retrait, de gabarit, de hauteur, d’aspect extérieur et de stationnement ;
- s’y opposer ou le soumettre à prescription spéciale selon les critères suivants : intégration paysagère et architecturale du projet, insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins, notamment du fait d’une incompatibilité avec des activités industrielles, ainsi que, pour les logements, de l’absence de services publics à proximité.
Il conviendra en pratique d’être particulièrement attentif à la motivation des décisions dérogatoires comme des décisions de rejet, compte-tenu des termes de ce nouvel article, sans omettre cependant que le juge administratif n’exerce, sur ces décisions dérogatoires, qu’un contrôle restreint (Conseil d’Etat, 12 mai 2022, n°153502).
D’évidence, il appartiendra au pétitionnaire de traiter de manière approfondie l’ensemble des thématiques identifiées plus haut, dans son dossier de demande de permis de construire.
L’on imagine facilement les questions complémentaires qui devront encore être traitées par lui et notamment :
- Son évaluation environnementale – dont une demande d’examen au cas par cas le cas échéant adressée à l’autorité compétente au visa des dispositions des articles L.122-1 et R.122-2 du code de l’environnement, compte tenu de la modification du projet initial ;
- Le cas échéant, une procédure de participation du public au visa de l’article L.300-2 du code de l’urbanisme, à l’initiative du maire ou du pétitionnaire ;
- Enfin, un porter à connaissance de l’autorité administrative au titre des modifications du dossier « loi sur l’eau ».
CA
