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Concept Avocats

Incident technique

Par Actualité

Suite à un incident technique notre ligne téléphonique est actuellement indisponible.

Vous pouvez nous contacter en adressant un mail à contact@concept-avocats.com

… UNE REPONSE EN ADAPTATION CONSTANTE

Par Actualité

En réponse à la crise sanitaire qui frappe le territoire national, notre cabinet s’est adapté afin de continuer à vous accompagner dans ces circonstances difficiles et exceptionnelles.

Les portes du cabinet demeureront fermées et aucun rendez-vous physique ne sera assuré jusqu’à nouvel ordre.

Néanmoins, notre équipe dispose des moyens techniques pour fonctionner et poursuivre sa mission à vos côtés.

Vous pourrez joindre le cabinet selon les modalités habituelles (mails, téléphone).

Nous traiterons vos demandes au plus vite, en fonction de l’évolution de la situation.

Nous vous rappelons que les tribunaux (judiciaires et administratifs) resteront fermés jusqu’à nouvel ordre de sorte qu’aucune audience ne sera assurée sauf procédure d’urgence.

Les dossiers en cours connaissent pour la plupart des renvois d’audience.

Nous vous invitons à suivre scrupuleusement les consignes actuelles et à venir des pouvoirs publics de manière à prévenir au mieux les risques sanitaires et juridiques auxquels nous sommes exposés.

Notre équipe se mobilise afin de traverser, au mieux, cette période difficile.

Bien cordialement,

L’équipe CONCEPT AVOCATS

 

Réseau d’avocats

Par Actualité

Les cabinets CONCEPT AVOCATS (Caen) D4 AVOCATS ASSOCIES (Paris) avaient prévu de formaliser, le 27 mars 2020, la création entre eux d’un réseau d’avocats.

L’actualité nous conduit à reporter notre manifestation de lancement mais la mise en place de ce réseau est d’ores et déjà effective.

Nous sommes désormais en mesure de vous proposer les compétences de nos 14 avocats, sur l’ensemble du territoire national, au plus près de vos besoins :

Ouvrages publics et privés structurants : droit de l’urbanisme, aménagement, environnement, construction, gestion des propriétés publiques, droit immobilier et du financement des opérations immobilières.

Activités administratives et économiques des personnes publiques et privées : droit des sociétés et des collectivités territoriales, gestion des services publics, droit des affaires et de la concurrence, droit public économique, commande publique, droit de la consommation et de la distribution

Ressources humaines : statut des dirigeants et des élus , droit de la fonction publique, droit social, droit de l’immigration.

CA le 16/03/2020

A situation exceptionnelle…

Par Actualité

Notre pays connait une situation exceptionnelle qui nécessite la mise en oeuvre, dans les mois à venir, de mesures destinées à assurer notre protection à tous, tout en garantissant la continuité des services publics et la poursuite de l’activité économique.

Dans ce contexte, le cabinet CONCEPT AVOCATS a d’ores et déjà pris les mesures permettant de poursuivre ses missions à vos côtés.

Nos moyens humains et matériels vous garantissent la poursuite d’un accompagnement personnalisé et sans discontinuité.

Nous vous tiendrons naturellement informés des mesures prises par les pouvoirs publics et qui pourraient impacter les dossiers en cours (renvoi d’audiences, interdiction de certains rassemblements ou modes de mobilité, fermeture de juridictions, d’administrations ou de services).

Notre équipe demeure à votre disposition dans les mêmes conditions.

Le 16/03/2020

Quel est le sort de la créance de dépollution du site exploité par un locataire en liquidation judiciaire?

Par Actualité

En application des dispositions des articles L. 512-6-1 et L 512-7-6, la charge de la dépollution d’un site d’exploitation d’une installation classée appartient au dernier exploitant.

Si le principe est simple, la pratique l’est beaucoup moins ; en effet, lorsque le dernier exploitant est en liquidation judiciaire, il est peu probable que celui-ci dispose des fonds pour réaliser les travaux.

Lorsque le bail dont l’exploitant est titulaire est résilié par le mandataire, le bailleur est en droit de solliciter le paiement des travaux de remise en état du site mais la question se pose de savoir quel sera son rang dans l’ordre des paiements des créances.

Par un arrêt rendu le 5 février 2020 (n°18-23.961), la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation est venue apporter des précisions inédites : le fait générateur de l’obligation de dépollution du site à la charge du locataire est l’arrêt de l’exploitation – soit une date postérieure à l’ouverture de la procédure collective. Toutefois, la Haute juridiction considère que cette créance n’étant pas née pour les besoins du déroulement de la procédure, le bailleur ne bénéficie donc pas d’un paiement préférentiel ; surtout, il devait déclarer sa créance entre les mains du liquidateur (Article L. 622-17 du code de commerce).

FF le 03/03/2020

URBANISME – Ordre des architectes – Documents communicables

Par Actualité

L’article 14-3 du décret n°77-1481 du 28 décembre 1977 sur l’organisation de la profession d’architecte, modifié par le décret n°2017-495 du 6 avril 2017 pris en application de la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, précise que :

« Les architectes déclarent auprès du conseil régional dont ils dépendent, par courrier ou par voie électronique, les permis de construire et d’aménager dont ils signent le projet architectural ou le projet architectural paysager et environnemental.

Cette déclaration intervient de façon concomitante avec le dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme auprès de l’autorité compétente »

Dans le cadre d’un dossier contentieux, il a été demandé au Conseil Régional de l’Ordre des Architectes (CROA) compétent de bien vouloir transmettre « la liste des permis de construire déposés durant le mois de janvier 2019 » et ayant fait l’objet d’une déclaration auprès de ses services en application des dispositions précitées.

Sans retour de la part du CROA, le demandeur a saisi la CADA d’une demande d’avis.

La CADA a considéré que les CROA exerçaient une mission de service public, et que les documents liés à l’exercice de cette mission constituaient des documents administratifs au sens des dispositions du code des relations entre le public et l’administration, ajoutant que  les documents produits et reçus par l’administration en matière d’autorisations individuelles d’urbanisme sont en principe communicables à toute personne qui en fait la demande et que la communication n’a ainsi pas être précédée de l’occultation du nom du pétitionnaire ou de celui l’architecte.

Elle a ainsi estimé que le document administratif demandé était communicable à toute personne qui en fait la demande et que ni le nom de l’architecte, ni celui du pétitionnaire ou du maître d’ouvrage ne relève d’un secret protégé en application des dispositions de l’article L311-5 ou L311-6 du code des relations entre le public et l’administration.

Elle émet donc un avis favorable à la communication de l’extraction informatique des 175 déclarations effectuées en janvier 2019 par l’ensemble des architectes et sociétés d’architecture inscrits dans la région concernée, sans qu’il soit nécessaire de procéder à sa pseudonymisation.

Cette analyse est intéressante en ce qu’elle permet notamment aux requérants à l’encontre d’un permis de construire de rechercher des informations utiles pour tenter de démontrer que l’architecte du projet contesté se serait laissé aller à une signature de complaisance.

CADA, 20 février 2020, n° 20193113

GL le 02/03/2020

La jurisprudence Danthony et la régularité de l’enquête publique préalable à la révision d’un Plan local d’urbanisme

Par Actualité

Par deux arrêts en date du 1er février 2019, la Cour administrative de Nantes avait apporté des précisions intéressantes sur les conditions de participation du public à une procédure d’enquête publique organisée préalablement à la révision du plan local d’urbanisme d’une Commune (CAA Nantes, 1er février 2019, n° 17NT03833 ; CAA Nantes, 1er février 2019, n°17NT03837).

En l’espèce, le commissaire enquêteur avait, selon les demandeurs – et bien que la matérialité de cette demande soit contestée en défense – exigé que les annotations du public ne soient portées sur le registre qu’en sa présence.

Les requérants invoquaient les articles L. 123-13 et R. 123-13 du code de l’urbanisme pour soutenir que cette prétendue limitation de l’accès au registre avait nécessairement eu pour effet de nuire à l’information de l’ensemble des personnes intéressés et constituait donc une irrégularité de nature à emporter l’annulation de la délibération approuvant le nouveau PLU.

Pour rappel, l’article L. 123-13 du code de l’environnement, dans sa rédaction applicable dans le cas d’espèce, dispose :

« I ― Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête conduit l’enquête de manière à permettre au public de disposer d’une information complète sur le projet, plan ou programme, et de participer effectivement au processus de décision en lui permettant de présenter ses observations et propositions. Dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, la participation du public peut s’effectuer par voie électronique […] ».

L’article R. 123-13 du même code précise :

« I. – Pendant la durée de l’enquête, le public peut consigner ses observations et propositions sur le registre d’enquête, établi sur feuillets non mobiles, coté et paraphé par le commissaire enquêteur ou un membre de la commission d’enquête, tenu à sa disposition dans chaque lieu d’enquête ou sur le registre dématérialisé si celui-ci est mis en place.

En outre, les observations et propositions écrites et orales du public sont également reçues par le commissaire enquêteur ou par un membre de la commission d’enquête, aux lieux, jours et heures qui auront été fixés et annoncés dans les conditions prévues aux articles R. 123-9 à R. 123-11. »

Toutefois, de manière constante, le juge administratif applique le principe dégagé dans sa désormais célèbre jurisprudence Danthony à la procédure d’enquête publique, qu’elle soit régie par le code de l’expropriation (CE, 3 juin 2013, n°343174) ou le code de l’environnement (CE, 27 février 2015, n°382557, 382632).

Aussi, la Cour administrative d’appel de Nantes a-t-elle rappelé :

« S’il appartient à l’autorité administrative de soumettre le projet de plan local d’urbanisme à enquête publique dans les conditions fixées par les dispositions citées ci-dessous, la méconnaissance de ces dispositions n’est toutefois de nature à vicier la procédure et donc à entraîner l’illégalité de la décision prise à l’issue de l’enquête publique que si elle n’a pas permis une bonne information de l’ensemble des personnes intéressées par l’opération ou si elle a été de nature à exercer une influence sur les résultats de l’enquête et, par suite, sur la décision de l’autorité administrative ».

Alors que le Tribunal administratif de CAEN avait jugé, en première instance, que la méconnaissance de l’article R.123-13 du code de l’environnement avait nécessairement eu pour effet de limiter la participation effective du public, la Cour administrative de Nantes a considéré, sur conclusions contraires du rapporteur public, que les habitants n’avaient en l’espèce pas été privés de la possibilité de formuler leurs observations :

« Pendant la durée de cette enquête, le public a pu consulter et prendre connaissance des divers documents à la mairie aux jours et heures habituels d’ouverture et durant les permanences du commissaire enquêteur. En dehors des permanences et des heures d’ouverture de la mairie, les personnes intéressées ont adressé leurs observations par courrier ordinaire. Il ressort au demeurant des pièces du dossier que 15 observations ont ainsi été consignées et il est fait état, dans le rapport du commissaire enquêteur des personnes qui sont venues sans formuler d’observations. Ainsi, il n’est pas établi que l’irrégularité alléguée de la procédure d’enquête publique aurait nui à l’information des personnes intéressées ou eu une influence sur la décision de l’autorité administrative. Par suite, c’est à tort que le tribunal administratif a annulé la délibération contestée pour ce motif ».

La Cour administrative d’appel de Nantes retenait ainsi une interprétation particulièrement large de la jurisprudence Danthony.

Cette interprétation a été confirmée par le Conseil d’Etat, lequel a jugé, dans une ordonnance en date du 12 février 2020 (n°429324), qu’aucun des moyens soulevés n’était de nature à permettre l’admission du pourvoi.

SLG le 19/02/2020

En cas de procédure collective du locataire (sauvegarde / redressement / liquidation) le bail commercial peut être résilié de plein droit

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Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en procédure collective, le bailleur peut faire constater la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure, sans avoir à adresser au préalable un commandement de payer.

Telle est la position retenue par la Cour de Cassation par un arrêt récent du 15 janvier dernier (n° 17-28.127 F).

La Haute juridiction a retenu que lorsque le juge-commissaire est saisi par le bailleur des locaux d’exploitation loués à une entreprise sous sauvegarde ou en redressement judiciaire afin de demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure (procédure prévue à l’article. L 622-14, 2o du code de Commerce pour la sauvegarde et, sur renvoi de l’art. L 631-14, al. 1, pour le redressement judiciaire), il n’est pas tenu de délivrer le commandement de payer exigé par l’article L 145-41 du Code de commerce.

Cette position avait également été adoptée par la Cour de Cassation en matière de liquidation judiciaire du locataire (arrêt du 9 octobre 2019 no 18-17.563).

MW le 19/02/2020

Le vendeur est tenu de délivrer une maison accessible à l’acheteur

Par Actualité

La plus haute juridiction de l’ordre judiciaire a récemment jugé que le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsque la tolérance de passage rendant accessible l’unique entrée de la maison vendue est supprimée après la vente.

Les faits soumis au juge étaient les suivants :

Un couple achète une maison sur une parcelle X. Le compromis de vente signé en agence mentionne une tolérance de passage sur son terrain au profit de voisins propriétaires d’une parcelle Y, tolérance donnant accès à l’unique entrée de leur maison.

Le notaire, qui a reçu la vente des deux parcelles, ne fait pas état de cette tolérance de passage dans l’acte authentique de vente de la parcelle X.

Le couple assigne ses voisins pour contester l’exercice de ce passage.

Ces derniers appellent en garantie leurs propres vendeurs sur le fondement d’une non-conformité aux prévisions du contrat.

La cour d’appel juge que la parcelle X n’est grevée d’aucune servitude de passage au profit de la parcelle Y, qu’aucun des actes de vente successifs de la parcelle Y ne prévoyait la création ou l’existence d’une servitude de passage et qu’en conséquence la parcelle Y a été délivrée conforme en l’état.

Cassation partielle par la haute Cour au motif que les juges d’appel devaient rechercher si la non-conformité ne résultait pas du fait que l’absence de ce droit de passage rendait inaccessible l’unique entrée de la maison située sur la parcelle Y

(Arrêt du 05.12.19 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, n°18-23.709 F-D). 

 

MW  17/02/2020

Les pièges du désistement d’office prévu à l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative

Par Actualité

Conformément à l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, en cas de rejet d’un référé suspension « au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision », le requérant doit confirmer le maintien de sa requête à fin d’annulation dans un délai d’un mois à compter de la notification de ce rejet.

L’alinéa 2 du même article ajoute : « Dans le cas prévu au premier alinéa, la notification de l’ordonnance de rejet mentionne qu’à défaut de confirmation du maintien de sa requête dans le délai d’un mois, le requérant est réputé s’être désisté. »

Les termes de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ne souffrent d’aucune ambigüité : l’obligation de maintien des conclusions à fin d’annulation n’est applicable que lorsque la requête en référé suspension est rejetée pour défaut de moyen sérieux et non pour défaut d’urgence.

C’est ce qu’a rappelé la Cour administrative d’appel de VERSAILLES dans une décision en date du 23 janvier 2020 (n°19VE01151-19VE01152).

Dans le cas d’espèce, le requérant avait contesté la caducité de son permis de construire ainsi que l’arrêté d’interruption de travaux dont il avait fait l’objet par deux référés-suspension et deux requêtes en annulation.

Alors que ses requêtes en référé-suspension avaient été rejetées pour défaut d’urgence (cf. « Dans quelles conditions peut-on obtenir la suspension d’un arrêté interruptif de travaux ? », Commentaire sous JRCE, 28 mars 2008, n°314368, BJDU, 2008, n°2, p. 133), le Tribunal administratif de VERSAILLES avait toutefois prononcé, certainement par erreur, le désistement d’office du requérant pour ne pas avoir confirmé ses requêtes au fond.

Le requérant a donc été contraint d’interjeter appel des deux ordonnances prononçant son désistement d’office et attendre 9 mois pour en obtenir l’annulation par la Cour administrative d’appel de VERSAILLES et le renvoi de ses requêtes initiales devant le Tribunal administratif.

Malheureusement, il ne s’agit pas d’un cas isolé, ce qui confirme la difficulté de certains tribunaux administratifs à appliquer l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative (cf. DE MONTECLERC M.-C., « Le désistement involontaire, une chausse-trape pour les requérants », AJDA, 2019, p. 312 ; CAA Bordeaux, 31 octobre 2019, 19BX00354).

Or, de tels erreurs sont extrêmement préjudiciables pour les requérants et leurs tant en termes de délais qu’en termes de coût de procédure.

Pour illustration, dans le cas d’espèce, le requérant a dû attendre 9 mois pour que son désistement d’office soit annulé et son dossier renvoyé devant le tribunal administratif et ce, alors même qu’avait été prononcée une dispense d’instruction, en application de l’article R. 611-8 du code de justice administrative. Encore, il n’a pu obtenir de la Cour administrative d’appel le versement des frais irrépétibles, de sorte que le coût de l’appel est demeuré à sa charge.

Aussi, pour éviter de telles déconvenues, il apparaît plus prudent de confirmer, en toute hypothèse, le maintien de sa requête au fond en cas de rejet d’un référé suspension.

Les avocats devront redoubler de vigilance puisque la mention de la nécessité de confirmer le maintien de la requête au fond sous peine de désistement d’office, qui doit apparaître dans le courrier de notification de l’ordonnance de rejet au requérant, en application de l’alinéa 2 de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, n’a pas à apparaître sur la copie du courrier adressée à l’avocat selon la jurisprudence de la Cour administrative d’appel de LYON :

« l’exigence posée au second alinéa de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ne trouve à s’appliquer qu’à la notification de l’ordonnance de référé faite au requérant lui-même et non à celle de la copie qui a pu en être adressée à son conseil » (CAA LYON, 6 décembre 2019, n°19LY01744 ; CAA LYON, 3 décembre 2019, n°19LY00495).

Dans la décision susvisée, la position de la Cour administrative d’appel de VERSAILLES n’est pas aussi claire.

En effet, alors qu’était contesté l’absence de mention, dans le courrier de notification de l’ordonnance de référés envoyé via Télérecours à l’avocat du requérant, l’invitant à confirmer sa requête, la juridiction d’appel a seulement précisé :

« Au surplus, les notifications des ordonnances de rejet des demandes de suspension ne mentionnaient pas, contrairement à ce que prévoit le second aliéna […], qu’à défaut de confirmation du maintien des requêtes dans un délai d’un mois le requérant est réputé s’être désisté ».

Faut-il interpréter ce considérant comme exigeant d’apposer la mention prévue à l’alinéa 2 de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative non seulement dans le courrier de notification au requérant mais également dans la copie adressée à son conseil ?

Rien n’est moins sûr.

Dans ce contexte, les avocats doivent faire preuve d’une particulière vigilance en cas de rejet d’une requête en référé suspension et procéder à une confirmation systématique de leur requête au fond car, en l’état de la jurisprudence, ils ne pourront compter sur un rappel du greffe de la juridiction dans le courrier de notification qui leur est adressé via l’application Telerecours.

SLG – 28/01/2020