La plus haute juridiction de l’ordre judiciaire a récemment jugé que le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsque la tolérance de passage rendant accessible l’unique entrée de la maison vendue est supprimée après la vente.

Les faits soumis au juge étaient les suivants :

Un couple achète une maison sur une parcelle X. Le compromis de vente signé en agence mentionne une tolérance de passage sur son terrain au profit de voisins propriétaires d’une parcelle Y, tolérance donnant accès à l’unique entrée de leur maison.

Le notaire, qui a reçu la vente des deux parcelles, ne fait pas état de cette tolérance de passage dans l’acte authentique de vente de la parcelle X.

Le couple assigne ses voisins pour contester l’exercice de ce passage.

Ces derniers appellent en garantie leurs propres vendeurs sur le fondement d’une non-conformité aux prévisions du contrat.

La cour d’appel juge que la parcelle X n’est grevée d’aucune servitude de passage au profit de la parcelle Y, qu’aucun des actes de vente successifs de la parcelle Y ne prévoyait la création ou l’existence d’une servitude de passage et qu’en conséquence la parcelle Y a été délivrée conforme en l’état.

Cassation partielle par la haute Cour au motif que les juges d’appel devaient rechercher si la non-conformité ne résultait pas du fait que l’absence de ce droit de passage rendait inaccessible l’unique entrée de la maison située sur la parcelle Y

(Arrêt du 05.12.19 de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation, n°18-23.709 F-D). 

MW  17/02/2020

Conformément à l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, en cas de rejet d’un référé suspension « au motif qu’il n’est pas fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision », le requérant doit confirmer le maintien de sa requête à fin d’annulation dans un délai d’un mois à compter de la notification de ce rejet.

L’alinéa 2 du même article ajoute : « Dans le cas prévu au premier alinéa, la notification de l’ordonnance de rejet mentionne qu’à défaut de confirmation du maintien de sa requête dans le délai d’un mois, le requérant est réputé s’être désisté. »

Les termes de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ne souffrent d’aucune ambigüité : l’obligation de maintien des conclusions à fin d’annulation n’est applicable que lorsque la requête en référé suspension est rejetée pour défaut de moyen sérieux et non pour défaut d’urgence.

C’est ce qu’a rappelé la Cour administrative d’appel de VERSAILLES dans une décision en date du 23 janvier 2020 (n°19VE01151-19VE01152).

Dans le cas d’espèce, le requérant avait contesté la caducité de son permis de construire ainsi que l’arrêté d’interruption de travaux dont il avait fait l’objet par deux référés-suspension et deux requêtes en annulation.

Alors que ses requêtes en référé-suspension avaient été rejetées pour défaut d’urgence (cf. « Dans quelles conditions peut-on obtenir la suspension d’un arrêté interruptif de travaux ? », Commentaire sous JRCE, 28 mars 2008, n°314368, BJDU, 2008, n°2, p. 133), le Tribunal administratif de VERSAILLES avait toutefois prononcé, certainement par erreur, le désistement d’office du requérant pour ne pas avoir confirmé ses requêtes au fond.

Le requérant a donc été contraint d’interjeter appel des deux ordonnances prononçant son désistement d’office et attendre 9 mois pour en obtenir l’annulation par la Cour administrative d’appel de VERSAILLES et le renvoi de ses requêtes initiales devant le Tribunal administratif.

Malheureusement, il ne s’agit pas d’un cas isolé, ce qui confirme la difficulté de certains tribunaux administratifs à appliquer l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative (cf. DE MONTECLERC M.-C., « Le désistement involontaire, une chausse-trape pour les requérants », AJDA, 2019, p. 312 ; CAA Bordeaux, 31 octobre 2019, 19BX00354).

Or, de tels erreurs sont extrêmement préjudiciables pour les requérants et leurs tant en termes de délais qu’en termes de coût de procédure.

Pour illustration, dans le cas d’espèce, le requérant a dû attendre 9 mois pour que son désistement d’office soit annulé et son dossier renvoyé devant le tribunal administratif et ce, alors même qu’avait été prononcée une dispense d’instruction, en application de l’article R. 611-8 du code de justice administrative. Encore, il n’a pu obtenir de la Cour administrative d’appel le versement des frais irrépétibles, de sorte que le coût de l’appel est demeuré à sa charge.

Aussi, pour éviter de telles déconvenues, il apparaît plus prudent de confirmer, en toute hypothèse, le maintien de sa requête au fond en cas de rejet d’un référé suspension.

Les avocats devront redoubler de vigilance puisque la mention de la nécessité de confirmer le maintien de la requête au fond sous peine de désistement d’office, qui doit apparaître dans le courrier de notification de l’ordonnance de rejet au requérant, en application de l’alinéa 2 de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, n’a pas à apparaître sur la copie du courrier adressée à l’avocat selon la jurisprudence de la Cour administrative d’appel de LYON :

« l’exigence posée au second alinéa de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative ne trouve à s’appliquer qu’à la notification de l’ordonnance de référé faite au requérant lui-même et non à celle de la copie qui a pu en être adressée à son conseil » (CAA LYON, 6 décembre 2019, n°19LY01744 ; CAA LYON, 3 décembre 2019, n°19LY00495).

Dans la décision susvisée, la position de la Cour administrative d’appel de VERSAILLES n’est pas aussi claire.

En effet, alors qu’était contesté l’absence de mention, dans le courrier de notification de l’ordonnance de référés envoyé via Télérecours à l’avocat du requérant, l’invitant à confirmer sa requête, la juridiction d’appel a seulement précisé :

« Au surplus, les notifications des ordonnances de rejet des demandes de suspension ne mentionnaient pas, contrairement à ce que prévoit le second aliéna […], qu’à défaut de confirmation du maintien des requêtes dans un délai d’un mois le requérant est réputé s’être désisté ».

Faut-il interpréter ce considérant comme exigeant d’apposer la mention prévue à l’alinéa 2 de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative non seulement dans le courrier de notification au requérant mais également dans la copie adressée à son conseil ?

Rien n’est moins sûr.

Dans ce contexte, les avocats doivent faire preuve d’une particulière vigilance en cas de rejet d’une requête en référé suspension et procéder à une confirmation systématique de leur requête au fond car, en l’état de la jurisprudence, ils ne pourront compter sur un rappel du greffe de la juridiction dans le courrier de notification qui leur est adressé via l’application Telerecours.

SLG – 28/01/2020

Un opérateur de téléphonie mobile a obtenu une décision de non-opposition à déclaration préalable pour procéder à des travaux sur une antenne relais, consistant en la dépose du mat initial pour le remplacer par un nouveau, conduisant au rehaussement du pylône existant, la réinstallation en tête d’antenne, la réalisation d’un jupage et l’installation de baies radios au pied du pylône.

Une requête en référé a été déposée concomitamment à une requête en annulation.

Le juge des référés a tout d’abord rappelé, conformément à la jurisprudence en la matière, que l’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre, et qu’il lui appartenait, d’apprécier concrètement, compte tenu des éléments fournis par le requérant, si les effets de l’acte litigieux étaient de nature à caractériser une urgence justifiant l’exécution de la décision soit suspendue.

Après avoir ajouté que l’urgence devait être appréciée objectivement compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire et que, eu égard au caractère difficilement réversible d’une construction autorisée par une décision de non-opposition à déclaration préalable, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés, il retient qu’il appartient toutefois de procéder à une appréciation globale des circonstances de l’espèce qui lui est soumise, notamment dans le cas où le bénéficiaire de l’arrêté justifie du caractère limité des travaux en cause ou de l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet envisagé.

Dans cette espèce, le juge a tenu le raisonnement suivant.

Il a tout d’abord écarté les circonstances évoquées par le requérant qui présentaient un caractère temporaire et limité à la durée du chantier – dégradation de la voie de desserte et encombrement de la voie d’accès à son domicile – et indiqué que les éléments dont il était fait mention au sujet de l’aggravation d’un trouble anormal du voisinage – vue de l’antenne, bruit, baisse de valeur vénale de son bien – n’étaient pas avérés et qu’en tout état de cause, une telle  atteinte à sa situation ou à ses intérêts ne présentait pas un degré suffisamment grave pour justifier la suspension de la décision attaquée.

Il a ensuite considéré que compte tenu de leurs caractéristiques, les travaux autorisés précités étaient « facilement réversibles et démontables » et qu’en outre, les « principaux » travaux figurant dans la déclaration préalable étaient achevés.

Il a enfin souligné qu’en l’absence d’éléments probants de nature à accréditer le risque allégué de chute du pylône ou, en l’état des connaissances actuelles, le risque pour la santé publique pouvant résulter de l’exposition au public aux champs électromagnétiques émis par les antennes relais, et eu égard à l’intérêt public qui s’attache à la couverture du territoire national par le réseau de téléphonie mobile, la condition d’urgence, appréciée objectivement et globalement, n’était pas ici satisfaite.

C’est ainsi qu’il a conclu au rejet de la requête en référé suspension.

A rapprocher de TA Rennes, 06 aout 2018, n°1803349 et de TA Caen, 10 juillet 2018, n°1801495, n°1801495, faisant également mention du caractère aisément démontable de l’antenne relais.

• TA Cergy Pontoise, 18 décembre 2019, n°1914768

GL le 30.12.2019

Dans le contexte de la transposition à venir du Paquet économie circulaire et de la mise en œuvre de la Feuille de route pour l’économie circulaire, de nombreux élus travaillent sur la problématique de l’affichage ou étiquetage environnemental des produits de grande consommation, sur la base d’indicateurs établis tout au long du cycle de vie.

Dans ce cadre, Maître AGOSTINI et Maître LE GOAS ont été auditionnés par Monsieur Yves DANIEL, Député de LOIRE-ATLANTIQUE, le 18 décembre 2019.

Ils ont pu débattre, au-delà des difficultés de principe ou techniques que posent les méthodes d’analyse du cycle de vie des produits, des principaux enjeux juridiques articulés autour de la mise en œuvre des grands principes du droit de l’environnement.

Le cabinet CONCEPT AVOCATS sera présent jeudi et vendredi prochain au Salon de l’immobilier d’entreprise.

Nous serons à votre disposition à tout moment et pourrons évoquer vos projets, mais également les axes de développement de notre cabinet dans la perspective de toujours mieux vous accompagner.

Au plaisir de vous y croiser.

Par un arrêté en date du 13 juin 2019, le maire de la commune de Gennevilliers a interdit l’utilisation du glyphosate et de produits phytopharmaceutiques à l’exception des produits à faible risque ou des produits qui n’ont pas fait l’objet de classement, autorisés en agriculture biologique et de bio-contrôle, pour l’entretien de certains espaces définis au sein dudit arrêté. Cet arrêté a été déféré devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE par le Préfet des Hauts-de-Seine.

Le Juge des Référés rappelle tout d’abord qu’il résulte du code rural et de la pêche maritime et du code général des collectivités territoriales que la police spéciale relative à l’utilisation des produits phytopharmaceutiques avait été attribuée au ministre de l’agriculture et que le maire ne saurait s’immiscer dans l’exercice de cette police spéciale qu’en cas de danger grave ou imminent ou de circonstances locales particulières.

Il retient ensuite que les produits phytopharmaceutiques visés par l’arrêtés constituent un danger grave pour les populations exposées et que la Commune soutient qu’elle subit une pollution considérable du fait des infrastructures majeures de transport présentes sur son territoire et que l’arrêté attaqué limite l’interdiction des produits phytopharmaceutiques qu’il liste à l’entretien des jardins et espaces verts des entreprises, des copropriétés, des bailleurs privés et privés sociaux, des voies ferrées et des tramways et leurs abords, des abords des autoroutes et routes qui la traversent, où l’usage de ces produits est encore autorisé.

La Commune s’est également prévalue de l’importance des populations vulnérables sur son territoire et notamment celles accueillies dans ses treize écoles, trois collèges et un lycée et dans l’établissement de santé spécialisé en rééducation fonctionnelle.

Le Juge des Référés a alors considéré, en tenant manifestement compte de la situation locale, que « eu égard à la présomption suffisamment établie de dangerosité et de persistance dans le temps des effets néfastes pour la santé publique et l’environnement des produits » précités et « en l’absence de mesures réglementaires suffisantes prises par les ministres titulaires de la police spéciale », le maire de Gennevilliers a pu, sans l’entacher d’incompétence, prendre l’arrêté litigieux, en considérant que les habitants de sa commune étaient exposés à un danger grave (TA Cergy Pontoise, 08 novembre 2019, n°1912597).

Il a également tenu le même raisonnement s’agissant de l’arrêté pris par le Maire de Sceaux daté du 20 mai 2019, en mentionnant expressément la présence de huit crèches, huit écoles, deux collèges et quatre lycées, ainsi que quatre établissements de santé (TA Cergy Pontoise, 08 novembre 2019, n°1912600).

L’on remarquera que dans ces deux cas, un médecin avait été entendu à la barre, précisant que « les risques auxquels expose l’utilisation des produits chimiques et phytosanitaires portent sur des aspects environnementaux majeurs s’agissant de la pollution, persistante, des sols et de l’eau, et que de nombreuses études européennes et internationales montrent tous les risques potentiels et désormais avérés pour la santé des personnes de l’exposition, même lointaine, à ces produits, à travers la constatation du développement de diverses maladies pour les populations exposées »

Le tribunal aura-t-il, au fond, la même approche que le juge des référés ?

Ces décisions divergent fortement des autres décisions de justice rendues jusqu’à présent, notamment s’agissant de l’arrêté du Maire de Langouët interdisant les pesticides « à une distance inférieure à 150 mètres de toute parcelle cadastrale comprenant un bâtiment à usage d’habitation ou professionnel », et en réduisant cette distance à 100 mètres dans certains autres cas ; celui-ci a été annulé par le Tribunal Administratif de Rennes, au motif de l’incompétence du Maire pour s’immiscer dans l’exercice de la police spéciale confiée au ministre de l’agriculture ; ce jugement ne fait cependant pas mention de la notion de « danger grave et imminent » mentionnée par le Juge de Cergy-Pontoise, au visa de l’article L 2212-4 du CGCT (TA Rennes, 25 octobre 2019, n°1904029)

Le Juge des Référés du Tribunal de Cergy Pontoise a, à l’inverse de ses décisions du 8 novembre dernier, suspendu pour incompétence, l’exécution d’un arrêté du maire de Courbevoie interdisant l’utilisation du glyphosate et autres substances chimiques utilisées pour lutter contre des organismes considérés comme nuisibles sur le territoire communal, considérant que la Commune n’établissait pas l’utilisation effective de glyphosate sur son territoire, n’invoquait aucune circonstance locale particulière qui justifierait qu’elle s’immisce dans l’exercice de la police spéciale du ministre de l’agriculture et que l’existence d’un danger à court terme sur son territoire n’était pas établi (TA Cergy Pontoise, 14 novembre 2019, n°1913251).

Le Juge des Référés de Rouen a jugé dans le même sens en suspendant l’exécution de l’arrêté du maire de Sotteville lès Rouen interdisant l’utilisation des produits de type herbicides sur la Commune, considérant que l’arrêté ne mentionnait pas de circonstances locales particulières permettant de démontrer une situation de péril imminent, seule à même de justifier une intervention du Maire sur ce point (TA Rouen, 13 novembre 2019, n°1903763)

Pour d’autres décisions en ce sens :

TA Besançon, 16 septembre 2019, n°1901464 et 1901465 ;

TA Grenoble, 2 octobre 2019, n°1906106 ;

TA Melun, 8 novembre 2019, n°1908700 et 1908841 ;

TA Nantes, 8 novembre 2019, n°1911032 ;

TA Toulouse, 31 octobre 2019, n°1905869 ;

TA Versailles, 20 septembre 2019, n°1906708

GL le 18/11/2019

Par un arrêt récent en date du 3 septembre 2019 (n° 18/01657) la Cour d’appel de Lyon est venue rappeler qu’en application des dispositions de l’article 1725 du code civil au terme duquel « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel »,  le bailleur n’est pas tenu de rembourser au locataire le changement de la serrure forcée par des inconnus.

Aussi, dès lors que les devis font ressortir que la serrure a été dégradée par des tiers, le bailleur ne peut être condamné à rembourser au locataire les frais de remplacement.

MW le 12/11/2019

L’article L 210-1 du code de l’urbanisme prévoit que pendant la durée d’application d’un arrêté préfectoral constatant l’état de carence d’une Commune au titre de l’article L 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, dans un contexte ou le nombre de logements locatifs sociaux exigé par la loi n’a pas été atteint, le droit de préemption est exercé par le Préfet de département lorsque l’alinéation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l’article L 213-1 du même code, « affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet de la convention » conclue avec un organisme en vue de la construction ou l’acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs en la matière.

En l’espèce, le bien objet de la DIA était de nature mixte, comportant de manière indivisible des logements et des commerces ; le Préfet a délégué le droit de préemption prévu à l’article L 210-1 du code de l’urbanisme à une société d’économie mixte (SEM), laquelle a, sur ce fondement, exercé ce droit.

Se posait donc ici la question de savoir si le Préfet pouvait, au titre de cet article, préempter un bien qui n’était pas uniquement affecté au logement.

Saisi d’une demande de suspension de l’exécution la décision de préemption de la SEM, le juge des référés du Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE a jugé que le moyen tiré de l’incompétence du Préfet pour déléguer son droit de préemption et de la SEM pour l’exercer, était de nature à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de ladite décision.

Reste à voir si ce raisonnement sera confirmé ou non par les juges du fond.

TA Cergy Pontoise, ordonnance du 15 octobre 2019, n°1910926

GL le 23/10/2019

Dans une décision du 4 juillet dernier, la Cour de Cassation est montée d’un cran dans la protection du droit de propriété.

La situation d’espèce était assez classique : après l’installation de caravanes sur leur terrain, des propriétaires ont engagé une action en référé afin que les occupants sans droit ni titre soient expulsés, ce qui sera autorisé par le juge des référés.

La Cour d’appel ordonne également l’expulsion. Elle retient que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile.

La Cour de Cassation confirme cette décision au moyen d’une formulation forte :

« Mais attendu que, l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; qu’ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision » 

Sous l’influence de la jurisprudence européenne, le droit français avait intégré l’exercice d’un contrôle de proportionnalité lorsque le juge des référés avait à se prononcer sur une demande d’expulsion.

La Cour européenne des droits de l’Homme avait en effet sanctionné la France, ayant constaté un déséquilibre manifesté par une mesure d’expulsion et considérant l’impact grave de cette décision au regard du droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CEDH 17-10-2013 n° 27013/07, Winterstein c/ France).

Dans une décision récente (Civ 3ème. 17 mai 2018 n° 16-15.792 ), la Cour de cassation avait néanmoins fait prévaloir le droit de propriété sur le droit au respect du domicile de l’occupant de la maison édifiée illégalement en autorisant la démolition et l’expulsion de l’occupant.

Un examen factuel de la situation avait permis à la Cour d’Appel d’estimer que cette décision était le seul moyen de rétablir les propriétaires dans leurs droits, ce que la Cour suprême avait validé.

Dans la décision présentement commentée, un pas supplémentaire a été franchi puisque la Cour de Cassation estime désormais que les juges du fond ne sont plus tenus d’exercer ce contrôle de proportionnalité au regard du caractère absolu du droit de propriété.

Cette orientation jurisprudentielle laisse ainsi entendre qu’il ne sera plus tenu compte de la durée de l’occupation, des circonstances climatiques, des motifs et conditions d’utilisation de l’immeuble par son propriétaire, etc…

Il est également intéressant de noter que dans le cas d’espèce, plusieurs associations avaient prétendu intervenir volontairement à l’instance au soutien des occupants sans droit ni titre du terrain (l’association recherche éducation action, la fondation Abbé Pierre, le groupement d’information et de soutien des immigré-e-s, la ligue des droits de l’homme, et le collectif national des droits de l’homme Romeurope).

Considérant que ces associations  ne justifiaient pas d’un intérêt pour la conservation de leurs droits, leur intervention volontaire a été déclarée irrecevable par la Cour.

En conclusion, cette décision traduit manifestement la volonté de mieux protéger les propriétaires dont l’héritage est occupé sans droit ni titre.

Cette décision intéressera également les collectivités publiques propriétaires de biens immeubles, lesquels sont parfois irrégulièrement occupés alors qu’ils sont destinés en particulier à la réalisation d’ouvrages publics ou d’opérations d’aménagement.

Dans cette hypothèse, rappelons que le juge compétent en matière d’expulsion n’est autre que le juge judiciaire – sous réserve du régime applicable aux épendances du domaine public.

Décision : Civ 3ème, 4 juillet 2019 n° 18-17.119  

TAS le 24/07/2019