Concept Avocats accompagne le confortement de la falaise de VILLERVILLE

Par Actualité

Les équipes du cabinet CONCEPT AVOCATS accompagnent la Commune de VILLERVILLE dans le confortement de sa falaise : Concertation préalable, rédaction d’actes, pilotage des procédures (autorisation environnementale, déclarations d’utilité publique et d’intérêt général).

 https://www.ouest-france.fr/normandie/villerville-14113/les-proprietaires-du-nez-de-falaise-sollicites-6329149
https://www.ouest-france.fr/normandie/villerville-14113/les-travaux-de-la-falaise-presentes-au-public-6310046

L’annulation différée de la SPPL

Par Urbanisme

Par un jugement en date du 14 mars 2019, le Tribunal administratif de Poitiers a décidé de faire application de la jurisprudence AC.

En l’espèce, la pointe du Chay subit un phénomène important d’érosion. Afin de protéger les promeneurs des risques de mouvement de terrain, le Préfet de Charente maritime a, par deux arrêtés, modifié le tracé de la servitude de passage des piétons le long de la pointe du Chay pour tenir compte de l’érosion du linéaire côtier.

Des propriétaires, dont le terrain était frappé par la servitude, ont alors demandé l’annulation des deux arrêtés auprès du Tribunal administratif de Poitiers.

Parmi les moyens invoqués, les requérants reprochaient notamment au commissaire enquêteur d’avoir effectué une visite sur les lieux sans convoquer les propriétaires concernés, en violation de l’article R. 121-21 du code de l’urbanisme.

C’est sur ce moyen que le Tribunal administratif de Poitiers s’est fondé pour annuler les arrêtés contestés conformément à la jurisprudence en la matière (CAA Nantes, 11 décembre 2015, n°14NT02011 ; CAA Nantes, 3 octobre 2016, n°15NT01512).

Cependant, sur demande du Préfet, le Tribunal administratif de Poitiers a décidé de différer les effets de l’annulation au 1er octobre 2019 afin de lui permettre de prendre une nouvelle décision.

Pour ce faire, après avoir rappelé le considérant de principe de la décision Association AC, le Tribunal administratif s’est livré à une mise en balance des intérêts en présence : d’un côté, l’intérêt général qui s’attache au maintien de la servitude qui permet de sécuriser le cheminement piétonnier le long de la falaise et, de l’autre, l’impact de cette servitude sur la propriété des requérants.

« La modification du tracé de la servitude de passage opérée par les arrêtés attaqués a eu pour objet de remédier à la dangerosité résultant des risques de chute et d’éboulements de la falaise, pour les piétons cheminant le long de celle-ci malgré la présence de panneaux d’avertissement apposés à cet effet et malgré l’absence de tout chemin formalisé. Les aménagements réalisés ont permis de tracer un chemin piétonnier éloigné de la partie dangereuse de la falaise. Une annulation rétroactive immédiate des décisions attaquées porterait une atteinte manifestement excessive à l’intérêt général qui s’attache au maintien de ces aménagements, qui garantissent la sécurité du cheminement des piétons, notamment à l’approche de la belle saison, au regard de l’impact modéré de ces aménagements sur le terrain des requérants ».

Ce jugement confirme ainsi que, 15 ans après la célèbre décision du Conseil d’Etat, la jurisprudence AC est plus que jamais d’actualité.

 

SLG 17/04/2019

« Les absents ont toujours tort ! » : application au droit de la construction

Par Construction

La Cour de Cassation a récemment fait une application stricte, mais cependant justifiée, de ce principe que chacun connaît depuis sa plus tendre enfance.

Dans cette affaire, un couple marié de particuliers a entrepris de rénover sa maison d’habitation et de faire réaliser une extension.

Pour ce faire, ils se sont attachés les services d’un architecte dans le cadre d’une mission complète de maîtrise d’œuvre ainsi que d’une entreprise du bâtiment pour la réalisation de travaux divers.

Les maîtres de l’ouvrage ont résilié le marché de travaux et convoqué (par lettre recommandée et télécopie) l’entreprise afin d’établir un état des lieux valant procès-verbal  de réception.

Ledit procès-verbal a ensuite été dressé avec réserves compte tenu des désordres constatés par les maîtres de l’ouvrage, précision faite que l’entrepreneur ayant réalisé la construction litigieuse n’était ni présent ni représenté malgré sa convocation régulière.

Après avoir régularisé plusieurs déclarations de sinistre auprès de leur assureur dommage-ouvrage, les époux ont fait réaliser la démolition puis reconstruction de certains éléments de l’ouvrage, l’ensemble étant financé par l’assureur qui s’est ensuite retourné contre les locateurs d’ouvrage.

Dans leur argumentaire, l’entrepreneur et son assureur reprochent à la Cour d’appel de les avoir condamnés au remboursement des sommes avancées par l’assureur dommage-ouvrage des maîtres de l’ouvrage alors que l’entreprise n’était pas présente lors de la réception, ces derniers invoquant le caractère non-contradictoire de la réception des travaux.

Rappelons que la réception est l’acte unilatéral par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Celle-ci doit être impérativement contradictoire selon les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

La Cour va décider de sanctionner le manque de diligences de l’entrepreneur :

« Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’entreprise avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 27 juillet 2009 et par une télécopie du même jour, qui a été adressée au numéro de la société A… figurant sur les procès-verbaux des réunions de chantier et étant celui auquel avaient été adressées des télécopies de M. V… écrivant à l’entrepreneur pour lui notifier des erreurs d’exécution, et qui avait été reçue, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que la réception prononcée en présence du maître de l’ouvrage et du maître d’œuvre, alors que l’entrepreneur avait été valablement convoqué, était contradictoire, a légalement justifié sa décision de ce chef  » 

Autrement dit, sous réserve de s’en constituer la preuve, la convocation des entrepreneurs permet donc une réception contradictoire des ouvrages, opposable à l’entreprise de construction, que celle-ci ait décidé de s’y rendre ou non.

Belle illustration, s’il fallait le rappeler, que les entreprises gagnent à rester diligentes et réactives lorsque le bien-fondé de leur travail est remis en cause par leurs clients ou par des tiers.

(Civ 3ème, 7 mars 2019, n°18-12.221, Publié au bulletin)

TAS, le 03/04/2019

Nouvelle arrivée chez CONCEPT AVOCATS

Par Cabinet

Le cabinet CONCEPT AVOCATS est heureux d’accueillir sa nouvelle collaboratrice Gabrielle LEDUC à compter du 1er février 2019.

Gabrielle LEDUC, diplômée d’un Master 2 en gestion juridique des risques et développement à l’Université de Nice, a obtenu son certificat d’aptitude à la profession d’avocat en 2013 et exerce depuis cette date.

Elle a acquis une solide expérience en droit public général, en droit de l’aménagement urbain, en urbanisme notamment littoral.

Arrivée d’une nouvelle collaboratrice chez Concept Avocats

Par Cabinet

Concept Avocats à Caen, Bayeux et Saint Lô est heureux d’accueillir au sein de son cabinet sa nouvelle collaboratrice LE GOAS Soazig présente pour développer ses services en matière de droit public.

Soazig LE GOAS, diplômée de l’Université de Nantes et docteur en droit, a consacré sa thèse à l’indépendance de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a également enseigné le droit administratif, le droit de l’Union européenne et les libertés et droits fondamentaux à la Faculté de droit et sciences politiques de l’Université de Nantes.

Elle a acquis une expérience de conseil et contentieux en droit public au sein du service juridique de la Ville de Nantes et Nantes Métropole puis en cabinet d’avocats, dans de nombreux domaines du droit public (Police administrative, droit de l’urbanisme, droit de l’environnement…)

Elle a été l’auteur de plusieurs articles.

Madame LE GOAS a rejoint le cabinet Concept Avocats en qualité de juriste en droit public, puis d’avocat dès le 1er janvier 2019.

17/07/2017 – permis de construire modificatif : archi or not archi ?

Par Actualité, Urbanisme

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, dite loi LCAP, complétée par le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, modifie les hypothèses de recours à un architecte.

Dès lors que la surface de plancher dépasse 150 m² (art. R.431-2 c. urbanisme, pour ce qui est des personnes physiques qui déclarent construire pour elles-mêmes des constructions autres qu’agricoles), le pétitionnaire doit recourir à un architecte pour l’établissement du projet architectural.

Cette exigence recouvre plusieurs réalités.

 

Premièrement, une demande de permis de construire initial portant sur un projet de construction nouvelle de plus de 150 m² – et non plus de 170 m² – de surface de plancher est soumise à l’intervention d’un architecte

 

Qu’en est-il des permis obtenus avant le 1er mars 2017 et développant une surface de plancher comprise entre 150 et 170 m² ?

Si les autorisations en cause sont exécutées et qu’elles ne peuvent plus faire l’objet de permis modificatifs, le pétitionnaire devra alors déposer une déclaration préalable ou un nouveau permis qui nécessiteront ou non, selon les hypothèses précisées ici, l’intervention d’un architecte.

Dans le cas contraire, en l’absence de dispositions législatives transitoires ou d’instruction du ministère, on peut proposer que deux situations soient distinguées :

Le permis de construire modificatif emportant création d’une surface de plancher complémentaire devrait se voir appliquer le régime mentionné plus haut : la surface globale étant supérieure au nouveau seuil, le recours obligatoire à l’architecte devrait s’imposer – même si l’on peut s’interroger sur la portée de la mission de l’architecte au regard du projet antérieurement autorisé ou même à l’égard d’une modification mineure du permis.

Ce raisonnement ne peut être mécaniquement transposé au cas des permis de construire modificatifs qui n’emportent pas de création de surface de plancher supplémentaire, dès lors que le critère de déclenchement du recours obligatoire à l’architecte est bien de nature quantitative et non pas qualitative : elle dépend non pas de l’impact architectural de la modification, mais uniquement d’un seuil de surface de plancher. Sauf précision contraire du législateur ou du ministère et sous réserve de l’analyse qu’en feront les juridictions administratives, nous ne voyons pas de raison d’étendre à cette hypothèse le recours obligatoire à un architecte.

Une clarification de cette question serait bienvenue.

 

Troisièmement, demeure le cas d’un permis de construire délivré pour des travaux sur une construction existante, créant une surface de plancher nouvelle inférieure au seuil précité, mais portant la surface de plancher cumulée (construction existante + travaux nouveaux) au-delà des 150 m².

A ce sujet, l’article R. 431-2 al. 3 du code de l’urbanisme prend soin de préciser :

« Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article. »

Dans une telle hypothèse, il convient de prendre en considération la surface de plancher globale de la construction et ne pas s’en tenir à celle issue des seuls travaux nouveaux.

Enfin, remarquons que cette disposition ne vise que le cas du permis de construire et non la déclaration préalable. Les travaux réalisés sur des constructions existantes, dispensés de permis de construire mais relevant de la formalité de la déclaration préalable en application des dispositions des articles R.421-14 et suivants échapperont donc à l’obligation du recours à un architecte, quand bien même la surface de plancher totale dépasserait le seuil de 150m².

Exception à l’exception : lorsque, dans les zones U des Communes couvertes par un PLU, une simple déclaration préalable permet la réalisation d’une surface de plancher de 20 à 40 m², le dépassement du seuil des 150m² emporte l’obligation de déposer un permis de construire dont le parti architectural sera conçu par un architecte (art. R.421-14 b° c. urbanisme).