5/5/2016 – Comment valoriser les biens indivis ?

En complément de notre note du mois de février dernier, on citera l’arrêt de la Cour de cassation du 16 février 2016, jugeant un arrêt d’appel ayant pratiqué un abattement de 20% sur la valeur vénale de biens indivis. La Cour de cassation retient deux idées :

D’une part, dans sa recherche de termes de comparaisons de nature à fonder son évaluation de la valeur vénale, l’administration fiscale doit rechercher des biens intrinsèquement similaires – en l’espèce, des biens en indivision – sans avoir pour autant à se fonder exclusivement sur des exemples de cessions de droits indivis ne portant pas sur la totalité de l’immeuble.

D’autre part et surtout, la Cour de cassation confirme l’analyse retenue par la juridiction d’appel : « après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien, l’arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux ; qu’en cet état, la cour d’appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien » (Cass. com., 16 février 2016, n°14-23.301).